La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 a modifié certaines règles applicables en matière de résiliation des baux d’habitation, si un bailleur est confronté à des impayés de loyers et/ou de charges locatives.
Quels sont les principaux points d’évolution de la procédure ?
La loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi du 6. juillet 1989 sur plusieurs aspects.
Tout d’abord, les nouveaux baux d’habitation devront obligatoirement comporter une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges locatives ou du dépot de garantie par le preneur.
La clause résolutoire produira effet aprés un commandement de payer, délivré au locataire, à l’expiration d’un délai de 6 semaines (au lieu de deux mois précédemment). Le locataire disposera donc d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette.
En cas de commandement de payer demeuré infructueux, le propriétaire devra assigner son locataire devant le Tribunal Judiciaire afin de voir constater la résolution du bail, demander l’expulsion et la condamnation de ce dernier au paiement des arriérés de loyers et charges. Le délai minimal entre la notification au Préfet de l’assignation en résiliation de bail et la date d’audience est réduit à 6 semaines, au lieu de 8 semaines auparavant.
Le locataire pourra toujours solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et un moratoire dans la limite de 3 ans. Mais les conditions d’octroi sont désormais plus strictes. En effet, le locataire ne pourra bénéficier de délais de paiement qu’à la condition d’être en mesure de régler sa dette locative et d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.
Ces conditions sont destinées à accéler les procédures de résiliation de bail et à accorder des délais de paiement uniquement dans des situations adaptées. La suspension des effets de la clause résolutoire prend fin dès le premier impayé ou en cas de non respect des modalités de paiement accordées par le juge.
En conclusion
Dans tous les cas, dès que le bailleur est confronté à un défaut de paiement de loyer par son locataire, il est nécessaire d’agir rapidement. Il est inutile de laisser s’aggraver la situation. Il en est de même pour le locataire confronté à à des difficultés de paiement, afin de pas n’aggraver sa dette et obtenir un éventuel moratoire.
Me Nadège TARDIF, Avocat à Caen, intervient en matière de responsabilité civile, notamment de baux d’habitation. Elle se tient à votre dispsoition pour des conseils et en cas de procédure.
Me Nadège TARDIF
Avocat au Barreau de Caen
Tél : 02 31 38 99